Calcolo ISTAT affitto 2026: come aggiornare il canone di locazione

Come si calcola l'ISTAT sull'affitto nel 2026

Il calcolo ISTAT affitto si fa in tre passaggi: si prende il canone mensile in corso, lo si moltiplica per la variazione annua dell'indice FOI al netto dei tabacchi e si applica la quota di aggiornamento prevista dalla clausola del contratto. La variazione da usare è quella dell'indice rispetto allo stesso mese dell'anno precedente: a luglio 2026 l'indice generale FOI (base di riferimento 2025=100) è pari a 103,1, con una variazione del +2,8% rispetto a luglio 2025 e del +4,3% rispetto a luglio 2024.

Esempio pratico: canone di 800 € al mese e variazione annua del +2,8%. L'aumento mensile è 800 × 2,8% = 22,40 €, quindi il nuovo canone è 822,40 € al mese, cioè 9.868,80 € all'anno invece di 9.600 €. Se la clausola riconosce solo una parte della variazione (per esempio il 75%), l'aumento si riduce in proporzione: 16,80 € al mese. La quota applicabile, l'eventuale periodicità biennale dell'adeguamento e il mese da cui decorre non sono uguali per tutti i contratti: vanno letti nella clausola di aggiornamento prima di chiedere l'aumento.

Quale indice ISTAT si usa e come si legge la variazione

L'adeguamento del canone di locazione si basa sull'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi, che l'ISTAT pubblica sulla Gazzetta Ufficiale ai sensi dell'art. 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392. È lo stesso indice che si utilizza per adeguare periodicamente altri valori monetari, ad esempio l'assegno dovuto al coniuge separato.

Tre avvertenze che evitano gli errori più frequenti:

• Non si sottraggono due indici. Per l'adeguamento annuale serve la variazione percentuale rispetto allo stesso mese dell'anno precedente, non la differenza tra i valori di mesi diversi; chi ha una clausola di adeguamento biennale usa la variazione rispetto allo stesso mese di due anni prima (a luglio 2026: +4,3%).
• Attenzione al salto di base. Con i dati di gennaio 2026 la base di riferimento dell'indice FOI è diventata il 2025=100, mentre prima era 2015=100: per confrontare i valori pubblicati prima e dopo il cambio serve il coefficiente di raccordo, che l'ISTAT indica in 1,214 rispetto alla precedente base.
• Si parte dal canone in essere. La variazione si applica al canone effettivamente in corso alla data dell'adeguamento, non a un importo diverso indicato altrove nel contratto.

I valori aggiornati si leggono nella pagina dell'ISTAT dedicata alle rivalutazioni monetarie, che per ogni mese pubblica indice, variazione congiunturale, variazione annua e variazione biennale; gli stessi dati si possono ricavare con il servizio Rivaluta dell'Istituto.

Nuovo canone mensile al variare della variazione ISTAT

La tabella applica per intero la variazione FOI al canone mensile in corso, con i dati pubblicati dall'ISTAT per luglio 2026: +2,8% su base annua e +4,3% su base biennale. L'aumento annuo è l'aumento mensile moltiplicato per dodici.

Su un affitto da 1.200 € l'adeguamento del +2,8% vale 403,20 € in più all'anno (33,60 € × 12); con la variazione biennale del +4,3% si arriva a 619,20 € (51,60 € × 12). Se la clausola riconosce solo il 75% della variazione, gli aumenti della tabella si riducono a tre quarti: sul canone da 1.200 € l'incremento mensile scende da 33,60 € a 25,20 €.

Con la cedolare secca l'aggiornamento ISTAT non si applica

Optare per la cedolare secca significa rinunciare alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone per tutta la durata dell'opzione, anche se l'aggiornamento è previsto nel contratto: la rinuncia comprende espressamente la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Prima di calcolare qualunque aumento, quindi, va verificato il regime fiscale del contratto.

• Aliquota: 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti; 10% per i contratti a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (tra gli altri Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni confinanti e gli altri comuni capoluogo di provincia) o nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.
• Comunicazione all'inquilino: chi decide di avvalersi della cedolare secca deve comunicarlo preventivamente al conduttore con lettera raccomandata; con quella comunicazione rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto. La comunicazione non serve se il contratto indica già espressamente la rinuncia.
• Durata e revoca: l'opzione vale per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga; il locatore può revocarla in ciascuna annualità contrattuale successiva entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente, versando l'imposta di registro eventualmente dovuta. In caso di proroga l'opzione va confermata entro 30 giorni dalla scadenza.

In cambio della rinuncia all'aggiornamento il locatore non paga l'imposta di registro e l'imposta di bollo per registrazione, risoluzione e proroga del contratto. Dal periodo d'imposta 2026 la cedolare secca sulle locazioni brevi si applica solo se nell'anno si destinano a questa finalità non più di due appartamenti: oltre questa soglia l'attività si considera svolta in forma imprenditoriale.

Registrazione, proroga e comunicazione della variazione

Il contratto di locazione abitativo va registrato quando la sua durata supera i 30 giorni complessivi nell'anno: nel regime ordinario sono dovute, al momento della registrazione, l'imposta di registro e l'imposta di bollo, e la registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o da quella di decorrenza, se anteriore. Possono provvedere sia il conduttore sia il locatore, perché entrambi sono responsabili in solido del pagamento.

Quando l'adeguamento modifica il canone, la variazione va considerata anche nei rapporti con l'Agenzia delle Entrate: l'accordo di rinegoziazione del canone in aumento rientra tra gli eventi da comunicare entro 30 giorni, mentre l'accordo di riduzione è esente dall'imposta di registro e di bollo. La modifica si può comunicare telematicamente con il modello RLI dall'area riservata, con il vantaggio di aggiornare automaticamente il canone in banca dati e la dichiarazione dei redditi precompilata.

Prima di applicare l'aumento conviene quindi controllare tre cose: che il contratto non sia sotto cedolare secca, che esista una clausola di aggiornamento con la percentuale riconosciuta e che la variazione FOI utilizzata sia quella del mese di riferimento previsto dal contratto. L'aggiornamento, infatti, deve essere previsto dall'accordo: senza una clausola in tal senso non c'è titolo per chiedere l'aumento.