Calcolo surroga mutuo: rata nuova e risparmio reale
La surroga trasferisce il mutuo a un'altra banca alle nuove condizioni: inserisci debito residuo, rate rimanenti e i due tassi e ottieni rata attuale, rata nuova e risparmio mensile e totale.
Simula la surroga del tuo mutuo
Come funziona il calcolo surroga mutuo
Con la surroga, chiamata anche portabilità, il mutuo ipotecario passa a un'altra banca alle condizioni della nuova offerta: l'ipoteca resta iscritta sullo stesso immobile e il debito non cambia, mentre cambiano tasso, spread e spesso durata residua. Il calcolo parte quindi da dati concreti: il capitale che resta da rimborsare, quante rate mancano alla scadenza e i due tassi da confrontare, quello della banca attuale e quello della banca subentrante.
La rata si ottiene sempre con l'ammortamento francese a rata costante: il debito residuo viene moltiplicato per il tasso mensile e diviso per un fattore che dipende dal numero di rate ancora da pagare. Se il nuovo tasso è più basso la rata scende subito, e il risparmio complessivo è la differenza tra le due rate moltiplicata per le rate che mancano. Alla cifra vanno poi sottratte le spese che restano a tuo carico, perché è il risparmio netto a dire se l'operazione conviene davvero.
Risparmio mensile e totale su un debito residuo di 150.000 €
La tabella confronta la rata attuale e la rata dopo la surroga su un debito residuo di 150.000 €, al variare delle rate che mancano e dei due tassi. Valori indicativi arrotondati all'euro e senza spese accessorie.
| Rate rimanenti | TAN attuale | TAN nuovo | Rata attuale | Rata nuova | Risparmio al mese |
|---|---|---|---|---|---|
| 240 (20 anni) | 4,5% | 3,0% | ≈ 949 € | ≈ 832 € | ≈ 117 € |
| 240 (20 anni) | 4,0% | 3,0% | ≈ 909 € | ≈ 832 € | ≈ 77 € |
| 180 (15 anni) | 4,5% | 3,0% | ≈ 1.148 € | ≈ 1.036 € | ≈ 112 € |
| 120 (10 anni) | 4,5% | 3,0% | ≈ 1.555 € | ≈ 1.448 € | ≈ 107 € |
Si vede bene il meccanismo: a parità di tassi, quando le rate rimanenti si riducono il risparmio mensile cala solo in parte, ma quello totale scende in proporzione, perché si moltiplica per meno rate. Per questo il dettaglio del calcolo mutuo surroga va letto sul totale dell'operazione e non solo sulla rata.
Come usare questo calcolatore
- Individua debito residuo e rate rimanenti. Trovi i due valori nel conteggio estintivo o nell'ultima comunicazione della banca: sono la base di ogni calcolo mutuo surroga, perché la banca subentrante finanzia solo il capitale che resta da rimborsare.
- Inserisci il TAN attuale e quello della nuova offerta. Il confronto tra i due tassi è il cuore dell'operazione: se il nuovo TAN è più basso la rata scende subito, e il vantaggio cresce con il numero di rate ancora da pagare.
- Leggi il risparmio e valuta la convenienza. Il risultato mostra rata attuale, rata nuova, risparmio mensile e risparmio totale al netto delle spese: da qui capisci se trasferire il mutuo, negoziare con la banca di cui sei già cliente o aspettare.
Domande frequenti
Come si stima il risparmio partendo dai dati del mio mutuo?
Servono il debito residuo e le rate rimanenti, che trovi nel piano di ammortamento o nel conteggio estintivo, più il TAN attuale e quello della nuova offerta. Con questi valori ottieni rata attuale, rata nuova e risparmio totale in pochi secondi.
Quanto è affidabile il calcola surroga mutuo online?
È una stima matematicamente corretta, ma non vincolante: la rata effettiva dipende dalle condizioni dell'offerta e dalle spese applicate. Usa il risultato per capire se vale la pena chiedere un preventivo e confronta il TAEG delle banche subentranti.
Con poche rate da pagare conviene ancora surrogare?
Dipende dal totale. Il risparmio mensile resta simile, ma si moltiplica per poche rate: se mancano tre o quattro anni il vantaggio assoluto si riduce molto e spesso conviene valutare una rinegoziazione o un'estinzione parziale.
Con la surroga si perde la detrazione degli interessi passivi?
No. Il trasferimento del mutuo non fa venir meno i benefici fiscali già riconosciuti: la detrazione sugli interessi dei mutui resta del 19% alle condizioni previste per l'abitazione principale.
Quale formula usa il surroga mutuo calcolo?
Sempre l'ammortamento francese a rata costante: rata = debito residuo × tasso mensile / (1 − (1 + tasso mensile)^−rate rimanenti). Il risparmio è la differenza tra la rata vecchia e la nuova moltiplicata per le rate che restano.
Quando la surroga conviene e quando no
Il divario tra i due tassi non basta a decidere: il risparmio assoluto dipende dalle rate che mancano e dalle spese della pratica. Con poche rate residue anche un taglio netto del tasso produce un vantaggio modesto, e in quel caso la strada più rapida è chiedere una rinegoziazione alla banca di cui sei già cliente, che non richiede una nuova istruttoria né il trasferimento dell'ipoteca.
Attenzione anche a non allungare la durata solo per abbassare la rata: l'operazione riduce il vantaggio mensile e può far crescere gli interessi complessivi. Il confronto va fatto a parità di rate rimanenti, così da misurare il solo effetto del tasso. Chi ha un mutuo per l'abitazione principale mantiene la detrazione degli interessi anche dopo il passaggio alla nuova banca: il cambio di istituto non fa perdere il beneficio fiscale.